Fondmarket.cz

Radim Bajgar studoval Vysokou školu ekonomickou v Praze a Copenhagen Business School v Kodaň. Je držitelem inženýrského titulu pro mezinárodní obchod a finance.

Je spoluzakladatelem a působil jako investiční manažer Czech and Slovak Investment Advisors. CSIA je exkluzivní investičním poradce a správce aktiv nemovitostního fondu Czech and Slovak Property Fund B.V., který během let 2004 až 2007 realizoval v ČR a SR nemovitostní investice v hodnotě převyšující 400mil EUR. Je spoluzakladatel CEC Capital Management, firmy, která vlastní 50 % CSIA.

Radim Bajgar odpovídá za investice do nemovitostní části portfolia. Působil jako viceprezident pro oblast Emerging Europe, divize Global Equities, DEUTSCHE BANK AG, Londýn. Jeho úkolem bylo poradenství vedoucím globálním asset manažerům při investicích do cenných papírů tranzitivních ekonomik střední a východní Evropy. Koordinace a exekutiva velkých středo/východo/evropských primárních a sekundárních emisí cenných papírů na akciových trzích. Vytvoření a řízení celoregionálních i sektorových modelových investičních portfolií.

Ve společnosti ING BARINGS, Praha zastával pozici obchodníka s cennými papíry v oddělení Sales,. Jeho úkolem bylo poradenství českým a zahraničním institucionálním investorům pro investice do středoevropských, respektive českých akciových titulů, poté místní implementace produktu investičního poradenství a prodeje globálních akciových titulů českým institucionálním investorům.

Rozhovor

FondMarket: O nemovitostních fondech toho bylo napsáno v posledních měsících dost a dost. Na českém trhu se totiž objevily první vlaštovky. Přitáhly pozornost investorů a mezi nimi i těch, kteří investovali v posledním roce do některého z fondů nemovitostních akcií a teď prožívají trpké zklamání. Akcie těchto firem se díky americké hypoteční krizi propadly o desítky procent. Tito investoři se pak mohou oprávněně ptát, jaký vliv mají tyto události na klasické nemovitostní fondy jako je Realtia a zda lze pak tuto investici považovat za dostatečně konzervativní. Co na tyto obavy říkáte?

Radim Bajgar: Samozřejmě by fondy našeho typu (tj. specialní nemovitostní OPF) měly být výrazně konzervativnější než fondy nemovitostních akcií. Tento fakt plyne ze dvou duvodu. Prvním je investicni strategie fondu, která nezahrnuje rizikový development, ale naopak se soustředuje na spičkové fungujicí nemovitosti co do významu lokality, kvality nemovitostí samé a kvality jejich nájemcu. Tyto nejlukrativnější nemovitosti se chovají jako vynikajíci uchovatel hodnoty i v dobách turbulentních. Druhým důvodem je ocenění podílových listů našeho typu fondu dle aktualní cisté hodnoty aktiv fondu dané expertním ocenením. Fondy našeho typu tudíž nejsou ovlivněny vysokou volatilitou akciových trhů a častou spekulací, která může při omezené likviditě dané akcie s její hodnotou výrazně zamávat. Fondy našeho typu tudíž investorům nabízejí konzervativní rizikový profil s atraktivním dlouhodobým výnosem.

FondMarket: Pro lepší pochopení se posuňme z předsíně přímo do kuchyně takovéhoto fondu. Český investor si dokáže představit nákup akcií na burze do portfolia fondu. Hůře už může chápat praktický postup při nákupu nemovitostí. Můžete mu to srozumitelně popsat? Jak vlastně probíhá celý investiční proces obecně a kdo je za co zodpovědný?

Radim Bajgar: Za proces je zodpovědné akviziční oddělení společností, což jsou lidé, primarně pan Dejanovski a já, kteří mají dlohodobé zkušenosti s investicemi do velkých komerčních nemovitostí a desítky uspěšně dokončených transakcí za sebou. Každá akvizice je ale jiná protože každá nemovitost je jedinečná. Vždy jednáte s jinými lidmi a vždy něco nového poznáte. Procesu samotné akvizice, tj. tvorbě akvizicních smluv, provadení hloubkové prověrky, navržení struktury financování, procesu zajišťování dluhového financování, procesu eliminace a mitigace při hloubkové proverce identifikovaných obchodních, pravních, danových, technických rizik atd. atd. předchazí proces vyjednávání obchodních podmínek transakce s prodavajícím, který muže být různě dlouhý. V rámci tohoto procesu se akviziční tým poznavá s prodavajícím a učí se s nim pracovat. Výsledkem těchto částo složitých jednání je podpis Letter of Intent (LOI), česky dohoda o zaměru, která shrnuje veškeré podstatné parametry budoucího obchodu tak, aby samotný proces akvizice mohl začít a hladce fungovat. Aby byla každá akvizice pro kupujícího co nejlépe zajištěna, použiváme ty nejlepší pravníky, daňové poradce, technické experty a experty v oblasti životního prostředí.

FondMarket: Je tento postup standardní i v jiných zemích jako je např. Německo či máme v Česku výrazné odlišnosti třeba v daňové oblasti? Proč nemůže fond kupovat přímo nemovitost a používá se forma nemovitostní společnosti?

Radim Bajgar: Tento postup představuje tzv. „best practice“, tj. mezinárodně a časem proveřený postup uzavírání transakce. Pokud se ptáte specificky na danovou oblast, případně používání nemovitostních společností, v ČR, případně i jiných zemích světa, vede k používání jednoucelovýh společností učastníky trhu několik důvodů. První důvod je praktický a specifický pro ČR, především Prahu. Je to extremně pomalý katastr nemovitostí. Je absolutně nepochopitelné, proč trvá zapis změny vlastnictví na pražském katastru někdy i 9-12 měsíců. V menších okresních městech je sice situace výrazně lepší, ale dosavadní zkušenosti s našimi katastry učastníky trhu od přímého obchodování nemovitostí odrazují. Druhým důvodem je daň z převodu nemovitostí, která je u nás stále neuměrně vysoká. Třetím důvodem je realizace daně z příjmů, kdy fyzická osoba, vlastník akcií či obchodních podílů nemovitostní společnosti při jejim prodeji, za předpokladu, že tuto společnost držel určenou minimalní dobu, nyní se časový test protahuje na 5 let, nebude muset tuto daň z přijmů platit. Obchodování jednoucelových nemovitostních společností je také preferovanou volbou zahraničních investorů, kteří díky daňovým pravidlům v EU dosahují při takovéto struktuře transakce výraznějsi danove optimalizace.

FondMarket: Jak se pak hodnota nemovitosti ve fondu oceňuje třeba na denní bázi? Jsou tyto metody věrohodné? Nemůže docházet k nadhodnocování?

Radim Bajgar: Na denní bazi se hodnota neoceňuje, bylo by to příliš náročné. My budeme přeceňovat nemovitosti během prvního roku kvartálně, ale hodnotu podílových listů budeme určovat týdně. Metody oceňovaní prvotřídních a fungujících nemovitostí jsou velice propracované a transparentní. Nesmí docházet nejen k nadhodnocování ale ani podhodnocování. Při nadhodnocování aktiv otevřeného podílového fondu jsou biti noví podílnici. Naopak při podhodnocování jsou biti stavající podílnici. Aby k takovýmto excesům nedocházelo, pamatuje ZKI (zákon) na několikaúrovňovou kontrolní strukturu, která možné chyby musí eliminovat. Jde především o výbor odoborníků, který náš zákon zavedl a který je primárně za přeceňování nemovitostí odpovědny. Vše vždy samozřejmě podlehá kontrole samotné investiční společnosti, jejího představenstva a také depozitáře, tj. velké banky.

FondMarket: Vraťme se konkrétně k Vašemu fondu. Jaké máte plány pro nejbližší období? Jaké nemovitosti chcete do fondu kupovat především? Čemu se chcete vyhnout? Které regiony jsou pro Vás zajímavé?

Radim Bajgar: Zajímají nás prvotřídní, tzv. A-čkové komerční nemovitostí, které splňují kriteria špičkové lokality, kvality stavba a kvality nájemců. Zajímají nás především kancelářské komplexy v Praze a obchodní centra v Praze a jiných krajských a bývalých okresních městech. Neinvestujeme ani nebudeme v budocnu investovat do developerských projektu, nebudeme kupovat do portfolia byty. Věříme, že nás regulátor v roce 2009 pustí i na Slovensko, které považujeme za domací trh.

FondMarket: Proč nehodláte investovat do bytových developerských projektů? Která města v ČR budou dále středem Vašeho zájmu? Je Praha ještě pro manažera nemovitostního fondu zajímavá?

Radim Bajgar: Protože jsou rezidenční developmenty relativně vysoce rizikové a často i spekulativní. Pokud se podíváte na statistické údaje, mnoho okresních měst, především těch chudších, papírově „utáhne“ velikost současně planovaných rezidenčních developerských projektů. Riziko rezidenčního developmentu je ještě vyšší než riziko komerčního developmentu. Pokud sledujete vývoj cen akcií různých developerských firem obchodovaných na burze, vidíte o jakém riziku hovořím. Takovéto riziko do našeho typu fondu nepatří!

FondMarket: Máte značné zkušenosti z oblasti nemovitostí. Jak na Vás působí český nemovitostní trh ve srovnání s evropskými zvyklostmi. Lze ho považovat za standardní vzorek či se vyznačuje nějakými anomáliemi?

Radim Bajgar: Každý trh ma určité specifika co do pravního prostředí, daní, architektonického vkusu apod. Můžu ale říct, že český trh se během posledních pár let změnil z trhu typu „emerging“ na trh poměrně rozvinutý. Nemůžeme se srovnávat s Británií nebo Francií, ale náš trh již splňuje kritéria rozvinutosti v oblastech transparentnosti, likvidity, právního prostředí, infrastruktury učastníků trhu atd.

FondMarket: Jak jste spokojen s prvním nákupem do portfolia fondu?

Radim Bajgar: Velice. Myslím, že je težké si představit lepší a kvalitnější první investici pro náš fond.

FondMarket: Jaký výnos může očekávat podílník Vašeho fondu na střednědobém horizontu? Počítáte s nějakými výraznými výkyvy v oblasti nájemného z komerčních nemovitostí v ČR?

Radim Bajgar: Předpokládáme, že nájemné u kvalitních komerčních nemovitostí poroste. Jeho relativní růst bude ale zavislý na lokalitě a kvalitě produktu. Čím lepší lokalita a kvalita nemovitostí, tím vyšši růst. Toto je desítky let prověřené pravidlo na rozvinutých trzích. Dobrá zpráva je, ze se konečně posledních 18-24 mesíců začíná projevovat i u nás, a to především na Praze 1 a v oblasti Anděla, kde najemné kvalitních kancelaří i retailových jednotek výrazně poskočilo. Co do výnosu, říkáme klientům, že dlohododobý výnos by se měl pohybovat na úrovni nad 5-ti procenty ročně. Vzhledem k průměrnému zhodnocení nemovitostí kolem 10% ročně v USA a Británii za posledních 20 let, nevidím důvod, proč by se nás dlohodobý roční výnos nemohl blížit podobné úrovni.

FondMarket: Očekáváte výrazný nárůst počtu nemovitostních fondů v ČR? Tyto fondy nemohou mít evropský pas a tudíž tu mohou být zakládány jako speciální. Projeví se to nějak prakticky?

Radim Bajgar: Ne, výrazný růst počtu fondů neočekávám. Tento segment trhu je díky výrazné regulaci a naročnosti na expertízu, zkušenosti a know-how tak náročný, že představuje vysokou bariéru vstupu. Je ale důležité, abychom měli u nás několik opravdu kvalitních investičních společností specializujících se na tento produkt. Je velice pozitivní, že jsme na trhu uz dva, my a REICO České spořitelny.

FondMarket: Jak jste spokojen se současnou legislativou? Jak byste vylepšil zákon o kolektivním investování z pohledu manažera nemovitostního fondu?

Radim Bajgar: Možností zlepšení je spousta a nemyslím, že je to vhodné téma na tuto debatu. Každopádně bych zmínil pár oblastí: transparentní daňová struktura mezi fondem a jeho nemospolečnostmi, možnost pro fond kupovat nemospolečcnosti přes akviziční společnost, která následně s nemospolečností sfuzuje.

FondMarket: Co říkáte problematice investičních trustů, tedy tzv.REITs? Myslíte, že se někdy objeví tento pojem i v českém právu?

Radim Bajgar: Určitě se objeví a brzy. Pokud ale produkt nebude využívat vyraznějších daňových výhod, nebude mezi tímto produktem a různými nemovitostními akciemi výraznějšího rozdílu. Pak půjde pouze o slozeni portfolia a strategii. Akcie REITu se budou obchodovat na burze a jako takové budou nástrojem spekulace a při omezené likviditě mohou být i vysoce volatilní. Takže aby REITy dávaly smysl, musí být zajímavě zvýhodněny a dobře regulovány.

Diskuze

V diskuzi nejsou žádné příspěvky.